Data
15 de setembro de 2020

Descritores
Arrendamento comercial
Infiltrações
Privação de uso
Excepção de não cumprimento
Redução da renda

Sumário

1. A natureza sinalagmática do arrendamento implica a sujeição a obrigações   recíprocas, consistindo a obrigação do senhorio em proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa – artigo 1031º, alínea b) do Código Civil, correspondente à obrigação de este lhe pagar a renda ou aluguer -artigo 1038º, alínea a) do Código Civil.
2. Destinando-se o locado ao exercício da actividade lectiva e de formação, as infiltrações e queda de água pelo solo em época de chuva (que se estende de setembro a abril), humidade e insalubridade geradas nas salas de aulas e espaços conexos, as mesmas representam objectivamente uma restrição funcional relevante no uso de parte significativa do locado para os fins contratados.
3. Tudo aponta sob as regras da experiência que as causas das infiltrações se situavam a montante da fracção, na fachada do prédio, cuja natureza da intervenção não poderia ser executada pela Ré e cobrar a posteriori da Autora.
4. Como manifestação da excepção do incumprimento prevê o artigo 1040º, nº1 do Código Civil, que se o locatário, por motivos que lhe sejam estranhos, sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.   
5. Ao enveredar por se manter no gozo do locado, a Ré lançou mão da tutela jurídica conferida ao arrendatário, propondo-se pagar até à supressão dos defeitos, a renda reduzida em 35%, ajustada à limitação acentuada do locado, em função do descritivo fáctico que antecede, com sejam a área atingida, (não inferior a 1/3 da fracção) a caracterização do vício e a actividade, concordante com o princípio da boa fé contratual.
6. A despeito de alguma margem de dificuldade prática no acerto do cálculo do valor a reduzir na renda e a extensão da privação da contraprestação, a Autora dispensou-se de negociar um valor consensual, em prol da recusa sistemática do pagamento oferecido, reservando para si a conveniência económica, entre o destino futuro do imóvel e o custo de realização necessária das obras na fachada.    
7. Do conteúdo da carta enviada à Ré aquando da entrega do locado e o sentido normal da declaração – artigo 236º do Código Civil – se depreende com clareza, que a Ré motivou o final do contrato no incumprimento prolongado da Autora, sendo que a resolução contratual independe de prazo ou aviso prévio, conforme previsão expressa no contrato de locação – 1083º, nº1 do Código Civil.

Fonte: http://www.dgsi.pt/